분묘기지권 성립조건, 해결방법과 소멸 절차

분묘기지권성립요건

'분묘기지권'은 타인의 토지에 있는 분묘에 대한 기지를 관습법상 인정하는 권리로서 물권이며 '관습법상 지상권'입니다.

여기서 기지(基地)는 자리를 잡다는 의미로 분묘가 자리를 잡은 권리가 분묘기지권이 됩니다. 우리가 흔히 임야 매매 시 분묘에 대한 권리를 없애려고 특약으로 매도인에게 잔금 지급 전에 분묘이장을 요구합니다. 분묘기지권의 성립요건과  자기가 매수한 임야에 분묘가 있을 경우 해결방법과 절차에 대하여 살펴보기로 합니다.

 

 

 

 

1. 분묘기지권의 성립요건

① 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

② 토지소유자의 승낙을 받지 않고 분묘를 설치하고 20년 동안 평온 공연하게 점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우

③ 자기의 소유 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우

④ 분묘기지권은 이미 설치된 분묘에 경우에만 주장할 수 있으며 새 분묘를 설치하거나 다른 용도로 사용할 수 없다. 존속 기간은  권리자가 분묘를 돌보는 동안 계속된다.

 

잘 정리된 공원묘지

⑤ 토지의 사용범위는 분묘의 기지뿐 아니라 분묘의 보호 및 제사에 필요한 범위(사성 등) 안에서 분묘기지 주변의 공지를 포함한 지역까지 미치는 것으로 본다. 새로운 묘지를 신설은 불가하고 설치예정인 가묘도 안된다.

 

2. 분묘기지권 해결방법

▶ 분묘기지권이 성립하는 경우 :

① 연고자가 있는 경우는 먼저 협의하라 아울러 지료청구의사도 밝히고 이장 비용을 지급하는 조건으로 협의하되 안되면 지료를 청구하고 만약 지료를 2년 이상 연체하면 분묘기지권 소멸 절차를 밟으라.

② 연고자가 없는 경우(무연고묘)는 중앙지나 지방지에 1차 공고를 내고 40일 후에 2차 공고를 낸다. 공고한 서류를 들고 관할 지역의 묘지 관련 담당 공무원에게 가서 개장허가 신청을 한다. 개장 허가가 나오면 묘지를 개장하고 유골을 수습하여 화장하고 무연고 납골당에 10년간 안치한다. 전문업체에 맡기면 개장절차에서 납공당 보관까지 1 기당 200만 원 정도 소요된다.

 

▶ 분묘기지권이 성립하지 않는 경우 :

① 토지소유자의 허락없이 분묘를 설치 

② 분묘를 설치한지 20년 미만

③ 20년이 지났어도 2001년 1월 13일 이후에 설치한 경우

먼저 토지소유자는 묘지 연고자에게 이장을 요청하고 협의를 해서 처리해야 하나, 무연고 묘인 경우는 절차에 따라 허가를 받아서 개장을 할 수 있다. 

 

 

공동묘지처럼 보이는 묘지들

 

3. 부동산 거래 시 분묘기지권

 

① 일반 거래 시 : 게약 전에 매도자로부터 분묘를 이장한다는 확약을 받고 잔금 전에 분묘를 이전한다는 특약사항을 반드시 기록한다.

② 경매로 낙찰받은 경우 : 먼저 분묘소유자를 찾아가 토지소유자의 승낙을 얻고 설치한 분묘인지 확인해야 한다. 승낙 없이 설치한 묘나 무연고묘는 정해진 법에 따라 신문에 개장공고를 하고 법에 따라 허가를 득해 개장할 수 있다.

 

 

 

 

분묘의 위치와 분묘기지권

 

 

4. 분묘기지권의 소멸과 소유자의 지료청구

① 토지소유자의 지료청구 : 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 때에는 지료약정이 있으면 유상, 없으면 무상으로 볼 수 있다. 자기 토지를 타인에게 매도하면서 분묘기지권을 취득하게 되는 경우에는 민법 366조 단서를 유추하여 유상이 원칙이다. 아울러 분묘기지권을 시효취득하는 경우 유상으로 판단한다(대법원 2017이다 206850) 지료채권은 10년의 소멸시효를 적용한다(민법 162조 1항)

 

② 지료청구금액의 기준 : 토지상에 분묘가 없다는 가정하에 평가(토지감정)하고 주거지역은 토지감정가의 5%, 상업지역은 토지감정가의 7%, 농지나 임야 등은 토지감정가의 1~2%가 청구금액이 된다. 지료의 구체적 액수는 당사자가 협의하거나 당사자의 청구에 의해 법원이 결정한다. 정해진 지료가 지가상승 등 경제사정의 변경으로 상당하지  상당하지 않게 되면 당사자는 지료증감을 청구할 수 있다.

③ 분묘기지권의 소멸 : 자기 소유 토지 위에 분묘를 설치한 후 토지소유권이 경매 등으로 타인에게 이전되면서 분묘기지권을 취득한 자가 판결에 따라 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해졌음에도 책임 있는 사유로 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상의 지료지급을 지체한 경우, 새로운 토지 소유자가 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다. (낙찰받은 경우 소유권 취득일부터 내용증명으로 지료청구를 해야 한다)

 

 

분묘기지권의 범위

 

 

2023.02.21 - [경매 이야기] - 법정지상권 성립요건과 존속기간, 기초강의

법정지상권 성립요건과 존속기간, 기초강의