법정지상권 깨트리기, 조사방법

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법정지상권이 설정된 경우나 관습법상 법정지상권이 인정되는 경우라도 지상권 성립여부를 확인하고 만약 지상권이 불성립한 경우라고 확신이 든다면 좀 더 저렴한 금액으로 낙찰받을 수 있다. 우리는 법정지상권을 깨트릴 수 있는 조사방법이나 조사내용을 숙지하여 조사에 임한다면 좀 더 유리한 조건에 낙찰받을 수 있다고 본다. 따라서  법정지상권 깨트리기는  우연이 아니라 정확한 조사로 확인하고 금융권에서 실무상 법정지상권을 설정하는 이유와 대출당시 건축공사 중인 건물이 있는 경우가 예를 보면서 경매실무를 좀 더 완벽하게 고수들처럼 공부하기를 바란다.

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법정지상권 조사방법

 

1. 공적서류로 소유자 확인한다. (건물등기부 등본, 토지등기부 등본, 건축물대장) 건물이 지어진 때부터 소유자를 확인한다. 만약 토지 전소유자를 확인해야 하는 경우는  구등기를 떼어봐야 한다, 구등기는 인터넷발급이 안되니 직접 등기소를 방문해서 신청해서 발급받는다.

2. 대체로 땅주인이 건물을 짓는데 건물 소유자와 토지 소유자가 같은지 확인한다.

3. 건물이 먼저냐  토지의 근저당이 먼저냐?  만약 건물이 있는 상태에서 토지의 근저당을 했다면  법정 지상권이 성립한다.

   토지만 있는 상태에서 근저당을 잡고  다음에 건물을 지었다면  법정지상권 성립 안 한다.

4. 토지 등기상에 근저당이 없는 경우(가압류로 경매 넣는 경우)는 말소기준 권리가 압류, 가압류도 있다. 대부분 법정지상     권이 성립한다. 근저당이 없는 경우라도 한 번이라도  땅과 건물의 소유자가 같다면 법정지상권은 성립한다.

5. 건물 등기가 없다 (미등기) 건축물대장도 없다.  그런데 건물은 있다. 

  - 건축허가를 받고 착공했는데 준공은 안 난 것 (건축과에 가서 건축허가 언제 받았는지, 착공은 언제 했는지 확인한다)

  - 건축허가받고 착공해서 건물을 다 지어놓고 준공검사를 안 받은 것이 대부분이다.(채무자 입장에서 준공 나고 등기 내면   압류가 들어올 것이니 일부러 등기 안 낸다

6. 착공일자와 소유자를 알아내야 한다.(소유자가 같은 경우를 전제로 조사한다)

7. 건축물대장은 없는데 건축물 등기만 있다. 과거에는 건축물대장을 가지고 등기를 신청했는데 일부러 등기 안내는 사람이 많다 보니 은행에서 PF대출(프로젝트 파이낸싱) 한 경우 채권이 확실하면 채권자가 대리해서 등기를 신청한다.(등기가 있다고 해서 반드시 준공난 건물이 아닐 수 있다)

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실무상 지상권 설정

 

▶ 금융기관이 토지를 담보로 대출해 주면서 그 땅에 건물을 지을 수 없게(공작물 설치 못하게, 수목을 못 심게)하려고 지상권 설정을 한다. 이때 지상권 설정 순위는 '1번 근저당권, 2번 지상권' 이렇게 설정해야 후에 경매가 신청되어 낙찰되면 1번 근저당과  2번 지상권이 소멸한다.(만약 지상권이 1순위라면 낙찰자가 1번 지상권을 인수하게 된다)  

 

▶금융기관이 대출해 주면서 지상권을 설정하는 이유는 토지주가 대출 후에 건물을 짓거나 토지를 사용함으로써 토지 담보가치가 하락하여 경매로 진행하여도 대출금을 전액 회수할 수 없기 때문이다. 그래서 사실 이 지상권은 사실상 땅을 사용하기 위한 지상권이 아니라 대출하기 위한 지상권이다. 만약 1순위가 지상권이라면 협의에 의해 말소할 수 있다.

 

 

         

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대출 당시에 공사 중인 건물이 있는 경우

▶ 금융기관이 토지를 담보로 대출해 줄 당시에 짓고 있는 건물이 있는 경우

- 토지소유자는 건물을 짓다가 돈이 부족하니까 금융기관에 가서 토지를 담보로 대출을 신청합니다만 금융기관에서는 건물 등기가 없어 대출을 거부합니다. 이때 토지주는 건물이 거의 완성되었으니 건물등기가 나오면 그때 가서 근저당 설정하고 지금은 토지만 담보로 대출해 달라고 요청한다. 금융기관에서는 건물이 거의 완성되었지만 등기 전이라 불안하니까 지상권 설정하고 대출해 줍니다.

- 금융기관은 건물주가 건물등기를 미루고 안 해주니 건물에 저당권 설정도 못합니다.  건물주가 이자를 계속 연체하여 부득이 토지만 경매신청합니다. 

- 본 경매토지를 낙찰받은 낙찰자는 지상권 설정이 되어있는 것을 보고 대출 당시 건물이 없었을 거라 확신하고 낙찰을 받았고 철거소송을 제기합니다. 그런데 건물주는 근저당설정당시 감정평가서에 있는 사진을 들고 와서 법정지상권 주장합니다. 낙찰자는 패소하게 됩니다.(대출당시에 건물이 잇었다면 건물이 무허가나 미등기나 완공 여부와 관계없이 법정 지상권은 성립한다)

 

 

                               

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